在房地产的下半场 中国金茂又能掀起什么样的水花?

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中国金茂,中国安篮子里的地产公司之一,因受困高价拿地,去年净利直接减半,成为房地产行业少见的“黑天鹅”事件。

今年上半年,金茂仍在继续消化高价地,期内综合毛利率20%,同比下降12个百分点。其中,物业开发毛利率16%,达到历史新低。

去年至今,2016年、2017年的高价地进入结算期,让金茂的净利润表现差强人意,不过,8月24日的中期业绩会上,管理层表示,随着这些项目结转完毕,毛利率也将触底回升,未来争取保持在25%以上。

解决了“历史遗留问题”,金茂的目光更投向未来。首先从拿地策略上,这家过往以高端住宅闻名的开发商,放弃了高价拿地,转向产业勾地和收并购;借此,金茂深度介入城市运营领域,培育新的利润增长点。

对于有央企背景和险资支持的金茂而言,极低的资金成本是其优势。在过去十年,金茂打造了住宅产品的IP金茂府、金茂悦;在房地产的下半场,金茂又能掀起什么样的水花?

利润率触底

2017年年末,在某个行业论坛上,融创中国董事会主席孙宏斌说,房地产行业唯一的风险就是地买贵了。

彼时,许多房企刚刚补足粮仓,野心勃勃,并没有意识到,这些好不容易抢到的土地,将成为企业未来数年最大的风险。

金茂正是其一。那两年,金茂在华东、华南等区域频频高价拿地:2016年,以楼面价3.3万元/方米拿下杭州庆隆地块,刷新区域记录;2017年,以楼面价2.9万元/方米拿下厦门翔安地块,地价甚至超过周边新房销售均价。

随后,楼市调控收紧,各地限价从严,高价拿地的开发商都受到了极大约束。过于乐观的代价,便是待到结算日,金茂盈利大幅下滑

2020年金茂实现营业收入600.5亿元,同比增长39%,但归母净利润仅28.4亿元,同比下降53%,主要原因是售价不及预期,金茂对资产计提减值30.6亿;毛利率也由2019年的32%降至2020年的22%。

彼时,有投资人提出疑问,金茂是一次大手笔计提资产减值出清,还是以后还持续计提?从中报来看,前者的可能较大。

进入2021年,金茂的利润止跌,毛利率仍在下滑,但并未再进行资产减值。

上半年,金茂合同销售1301亿元,同比增长27%;实现收入285亿元,同比增长135%;归母净利润43亿,同比仅增14%。

扣除投资物业公值收益,即物业升值的收入,归母净利润不到35亿元,同比上涨3%,远远低于收入的增幅。

毛利率方面,上半年金茂物业开发毛利率仅16%,同比下降14个百分点,对比2020年继续下滑

原因仍主要是高价地结算的影响。据海通证券统计,金茂上半年结算的项目,仍有不少2016年、2017年的高价地。

例如深圳龙华金茂府。这块地是金茂2016年首进深圳时,以楼面价5.68万元/方米拿下的地王,当年的测算中,该项目将在2018年3季度入市,均价11.7万元/方米。

实际上,深圳龙华金茂府备案均价10.2万元/方米,2019年11月才正式入市,665套房源,在促销之下,至今仍未售罄。

市场活跃度较高的深圳尚且如此,金茂在其他城市拿的高价地,例如厦门、天津、南京等城市,更是盈利困难。这些项目在2020年、2021年集中进入结算期,对利润造成重击。

除了高价地,永续债的存在,也影响了金茂的盈利能力。

海通证券统计,金茂2016年开始使用永续债,利率不断上升,最高一笔达到7.13%。截至2021年6月底,公司有高达182亿永续债,每年将产生10亿元的利息支出。

上半年,金茂净负债率51.64%,剔除预收款资产负债率68.92%,现金短债比1.26,保持绿档,也是在不计入永续债的前提下。

亿翰智库指出,解决高价地后,公司负债情况会有所好转,但永续债问题将继续侵蚀利润,要等到已售未结项目结转之后才可能得到改善。

国泰君安首席地产分析师谢皓宇认为,金茂计划2021年将高价地消化完毕,利润率筑底;营收增长带动业绩修复,2022年开始,公司将迎来收入和利润率双提升。

重仓城市运营

6月股东大会上,金茂管理层表示,行业高毛利的日子将一去不复返,未来毛利率将维持在20-25%之间,金茂会努力做到25%以上。

金茂将盈利提升的希望,寄托于城市运营业务上。

10年前,中化集团董事长、中国金茂主席宁高宁主导了中国金茂向城市运营商的转型,它的本质是一二级联动,进行商业、产业勾地。主要有两个方向,一是在城市核心地段打造综合体,二是在远郊区打造城市新城。

金茂对城市运营业务的探索,始于2011年长沙梅溪湖新城。从拿地开始介入,获得土地款分成,金茂总裁李从瑞透露,这一阶段毛利率超过50%,是金茂土地储备的重要手段。

往往,通过介入一级开发,可以一二级联动低价拿地,金茂借此累积城市运营项目,金茂首席财务官江南表示,这种模式毛利率普遍在25%以上,最好的项目甚至超过50%,例如海南三亚项目,毛利率接60%。

截至2021年中期,金茂已经拿下30个城市运营项目。业绩会上,管理层透露,目前正在沟通的项目超过20个,今年会确保新增8个城市运营项目,目标是“3年后,城市运营的土地储备供给从44%提高至60%。”

沿着这一思路,金茂还收购了产业市镇运营商中国宏泰。6月28日,金茂公告,拟收购中国宏泰29.90%股权,代价约14.81亿港元。交易完成后,金茂将成为中国宏泰的主要股东。

上半年,金茂城市运营业务的合同销售贡献率24%,较去年年底提升3个百分点。管理层认为,随着城市运营业务占比的不断提升,这一业务将成为金茂毛利率提升的有力支撑。

明源存量地产首席研究员艾振强认为,这要求金茂至少完成两点,一是规模足以撑起金茂销售收入的半壁江山;二是业务毛利率水足够高。

他指出,金茂城市运营项目大部分是一二级联动,基本以底价拿地,实现高毛利率的概率较大。

值得关注的是,拿地策略的调整,彻底改变过去的高周转模式,拿贵地、卖豪宅的金茂,走上了动辄数年的慢周转之路。

据海通证券统计,上半年完成物业开发入账的城市运营项目,均为2011年、2012年、2016年获取的项目。

而金茂管理层透露,收购宏泰获取的5个大型城市运营项目,总面积200方公里,都是长期项目,可开发10年-30年,需要不断开发和推进。

艾振强认为,这也体现了行业逻辑的变化,快周转的房企,都会渐渐慢下来,“如果能做到利润、资金等各项指标都能比别人优秀,周期长就算不上缺点。”

城市运营商是主流房企的着力方向。IPG中国首席经济学家柏文喜指出,头部房企,例如华润、中海、万科等都在这方面有所布局。“两化”合并之下,央企金茂掌握颇多资源,在获取项目上有优势。

金茂的融资利率,也成为它介入城市运营领域的杀手锏。上半年,金茂的均融资成本仅为4.01%。

不过,相对于过去简单的开发、出售模式,慢周期的持有运营模式,将对包括金茂在内的所有地产商带来挑战。

2021年对房企来说,是利润的拐点,也是新竞争的起点。重仓城市运营的央企金茂,有了更多的野心,也有了更大的压力。

THE END
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