，华泰证券发布研究报告称，1月18日央行召开新闻发布会，表态积极，明确“稳字当头”。针对房地产，也提出化解风险、满足房地产市场合理融资需求、做好并购金融服务等。“稳增长”成为会议重要注脚，而房地产作为经济重要压舱石，或在稳增长中受益。一方面，降息在一定程度上对需求有一定改善作用。另一方面，金融端利好频传，反映政策端持续向稳增长倾斜，叠加中央经济工作会议定调更具备托底意味，有望带来地方政策的改善空间，优质房企将得到更多的政策倾斜。重点推荐：金地集团(600383.SH)、万科A(000002.SZ)、华润置地(01109)、龙湖集团(00960)、碧桂园服务(06098)、华联控股(000036.SZ)、鲁商发展(600223.SH)等。
华泰证券的主要观点如下：
央行明确“稳字当头”，地产板块或将受益
1月18日央行召开新闻发布会，表态积极，强调2022年将坚持稳字当头、稳中求进，提出“充足发力”、“精准发力”、“靠前发力”等。针对房地产，也提出化解风险、满足房地产市场合理融资需求、做好并购金融服务等。“稳增长”成为会议重要注脚，而房地产作为经济重要压舱石，我们认为也将在稳增长中受益。
需求端——房贷迎利好
央行1月17日超量续做MLF，并下调利率10BP，本次降息是央行自2020年4月之后首次下调政策利率，预计1月20日起5年期LPR也将下调，属于近2年以来首次，叠加上月降准，意味着流动性边际宽松进一步发酵。根据贝壳研究院的数据，百城首套房贷利率自10月高点5.75%后逐月下降，12月已降至5.64%，随着LPR下调，预计还将进一步回落。从房地产行业07年以来的周期演绎来看，房地产成交景气度拐点与货币政策拐点基本一致。当前房地产行业基本面困境在于需求信心不足，而降息在一定程度上对需求有一定改善作用。
融资端——企业扩信用
我们持续强调需要重视以央企为代表的优质房企融资变化，去年下半年以来出险企业的浪潮将促使融资政策从全面限制转向结构性鼓励，以并购融资为代表的新渠道将打破持续近5年的融资穹顶(《打破融资穹顶，迎接信用扩张》，2022年1月10日)。在21年10月房企债券融资规模创出2018年以来最低值后，11-12月发行规模触底回升，万科A(000002.SZ)、中国海外发展(00688)、招商蛇口(001979.SZ)、龙湖集团(00960)、绿城中国(03900)、滨江集团(002244.SZ)等央企国企和稳健经营的民营房企持续新注册/计划发行中票、公司债等，规模合计275亿元。
还差什么?期待地方政策发力
根据国家统计局的数据，21年12月地产数据进一步下挫，纵观全年行至10年来低点。12月单月房地产投资、新开工面积、销售面积、土地购置面积、到位资金同比降幅分别拉大至14%/31%/16%/33%/19%。我们预计2022年一季度房地产市场基本面仍然无法见底，景气度和稳增长的博弈在一季度将持续发酵，目前金融层面利好频频，但仅依靠金融端是不够的，我们认为地方政府政策在年后的发力值得期待。
终局思维，向死而生
金融端利好频传，反映政策端持续向稳增长倾斜，叠加中央经济工作会议定调更具备托底意味，有望带来地方政策的改善空间，优质房企将得到更多的政策倾斜。建议从终局思维选择头部房企，享受短期估值修复和长期格局优化、多元业务带来的稳健成长，同时关注头部物管公司和彻底转型的部分房企。
重点推荐：
1）A股开发：金地集团、万科A、华侨城A、滨江集团等;
2）港股开发：华润置地、龙湖集团、中国海外发展、旭辉控股等;
3）物管公司：保利物业、碧桂园服务、招商积余、旭辉永升服务、中海物业、新大正等;
4）转型房企：华联控股、鲁商发展等。
风险提示：疫情不确定性;行业政策不确定性;基本面下行;部分房企经营风险。
本文来源于华泰证券房地产行业报告；编辑：谢雨霞。
