一、招股信息
二、公司概况
金茂服务是一家高端物业管理及城市运营服务提供商，其控股股东是2021中国房地产百强企业榜排名14的中国金茂。
财务数据显示，2018年至2020年，公司分别实现收入人民币5.75亿元、7.88亿元及9.44亿元，复合年增长率为28.2%;同期录得净利润人民币1748.7万元、2262.4万元和7712.4万元，复合年增长率达110.0%。
2021年前九个月，公司录得总收入10.49亿元，同比增长57.6%;同期净利润为1.09亿元，同比增加105.1%。
但需要注意的是，金茂服务净利润大幅增长，主要是体量较小所致，该公司的的毛利低于行业平均水平。
截至2021年9月30日，金茂服务物业管理板块的毛利率约17.5%，而2021上半年，51家上市物管企业的平均毛利率在30%左右。
金茂服务经营三项业务，分别为物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务，同时提供城市运营服务，其范围涵盖其三大业务线。
截至21年9月底，在中国20个省、自治区及直辖市的35座城市，公司在管总建筑面积为2320万平方米，包含96个住宅项目及41个非住宅项目。住宅物业及非住宅物业的在管建筑面积分别为约1,970万平方米及350万平方米，分别占在管总建筑面积的85%及15%。
此次IPO引入5名基石投资者，其中，中国联塑认购2亿元人民币、深圳凯尔汉湘实业认购1亿元人民币、千合基金认购1,500万美元、康力电梯认购9,900万港元、广东科顺认购5,000万人民币，合计认购约6.46亿港元，按中间价计算，约占发售股份81.4%，设6个月禁售期 。
三、综合点评
金茂服务和越秀服务很像，都是国企背景，物业都包括住宅和商业物业，而且体量也比较接近。
金茂服务在管面积2320万平、合约面积4570万平，越秀服务在管面积2985万平、合约面积4610万平，两者商业物业在管面积都是300万平左右的级别。
金茂服务此次只发行了总市值的11.25%，而且基石取货比例极高，有点商汤控制大部分的流通股之后保荐人爆炒的路子。
但是再仔细一看，中国金茂在2月23日向合资格股东每持有66.2股获分派一股金茂服务股份，一共分派1.91亿股，刨去大股东中国金茂的，剩下还有约1.24亿股，都是潜在的抛压。
而且PE30多倍的物业股，市场上比这便宜的比比皆是，龙头碧服按2021年利润估计也是30多倍。同体量的越秀服务只有十几倍了，不管怎么看，金茂服务的性价比都不高。
四、预估中签率
香港公开发售1014万股，每手500股，合计2028o手，在不启动回拨的情况下，甲乙组各获配10140手。
金茂服务目前孖展不足额，最终大概率不会超额认购15倍启动回拨，按照1万人申购算，预估一手中签率80%，申购5手稳中一手。
五、本人操作计划
郭二侠计划放弃申购。
本文编选自微信公众号“郭二侠说财”，编辑：丁婷。
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